リフォームと建て替えをじっくり比較!プロが教えるいい家づくりのアドバイス

リフォームと建て替えの違いと比較!

リフォームと建て替え、特徴で比較!

リフォームとは?

一言で説明するとリフォームと建て替えの違いは、基礎を残すか否かの違いになります。

リフォームは基本的に住宅の機能回復を目的にしており、時代に合わせた多少の改善が伴う場合が多いです。

今の住宅を柱や屋根、外壁といった主要構造部を大きく変えずに家の中身や外装を変えていく方法です。

建て替えとは?

建て替えは建物の基礎の解体も含めた大規模な工事になります。

建物の基礎は建物の重量や構造を支える大切なものであり、建物に合わせて作り上げる必要があります。

基礎がしっかりしていなければ建物が傾くなど深刻な影響を受ける可能性があるのです。

建築基準法で定められた基準を満たす必要があるため、

  • 平屋を二階建てにする
  • マンションやアパートに建て替える
  • 二世帯住宅に変更する
  • 部屋数を増やして増築する

など、大幅な変更を加える際には建て替えが選ばれています。

リフォームと建替え、メリット・デメリットで比較!

 icon-plus-circle リフォームのメリット

まず第一に今ある住まいに手を加えるだけなのでお手軽にできることがあげられます。

小規模な変更から可能で多少の不便はあるかもしれませんが、住みながらの工事が可能です。

工事内容にもよりますが、費用も建て替えと比べれば安くすむため、手っ取り早く新築に近い状態に戻したいときには良いでしょう。

 icon-minus-circle リフォームのデメリット

デメリットは建築基準法に従った範囲しか行えないため、自由度が低い点です。

築年数によっては増改築のために基礎自体を作り直さなければならなかったり、リフォームのために他の部分も現在の法律に適応するように修正しなければならない等があります。

表面上の見た目は良くなるが、今ある問題の根本的な解決にはならない点がデメリットといえます。

 icon-plus-circle 建て替えのメリット

建て替えのメリットは自由度が非常に高い点です。

間取りの変更や階数を増減するなど、大規模な改修が可能となります。

エレベーターや全体のバリアフリー化など選択肢が多く、デザイナーに依頼して家の再設計を選ぶ人もいます。

今の住まいを一新すれば、今抱えておられる問題を根本的に解決できます。

敷地の中での配置を変えることで敷地全体の利用を見直しができますし、家族の構成等の根本的な変化にも対応できます。

 icon-minus-circle 建て替えのデメリット

デメリットはリフォームに比べて費用と時間がかかるケースが多いことです。

建物の解体だけでなく、基礎の解体、設計、再建築を行うためどうしてもお金がかかります。

また、家を一度解体しなければならないため、建て替えの最中にどこに住むかという仮住まいの問題も出てきます。

家具の運び出しなども含めて、非常に手間がかかるのです。

建物の場所によっては自治体の許可をとらなければ建て替えが出来ない等、法律上の制限も存在します。

法律上の制限について、次の項目から詳しくご説明していきます。

こんな人は気をつけて!建て替えできないケース

建て替えを検討するとき、資金や時間的な問題の他にクリアしなければいけない点があります。

それは法律的な制約です。

建物には建て替えが可能なものと、不可能なものがあります。

これは建築基準法等によって、細かな制約が存在するからです。

時代によって法律が変わっているものもありますが、現行の法律の規制に合わせなければなりません。

また今の住宅の建築当時、何らかの理由で適法に建築されてない場合もあります

こういったケースには再建築不可も考えられます。

建築に対する法律の主なものに建築基準法というのがあるのですが、その中には、

 icon-edit MEMO

  • 一定の道路に接しなければいけないという接道義務
  • 建物の大きさを規定した建ぺい率・容積率といった規定
  • それに主に建物の高さや配置に関係する絶対的な高さに対する規制
  • 道路や敷地の境界からの斜線規制
  • 周りの敷地に対する日影規制

 

といったさまざまな規制が存在してそれを全てクリアしなければいけません。

主な項目について少し詳しくご説明していきます。

 icon-chevron-circle-right 再建築不可

再建築不可物件は様々な要素により建て替えが禁止されている物件です。

条件を確認し、基準をクリアすれば建て替えが出来ますが、条件クリアが現実的ではない状況もあります。

また、区画整理が計画される場合など立ち退きが前提となっているときも再建築は出来なくなります。

  接道義務

住宅には接道義務があり、道路に一定以上の面積が接している必要があります。

再建築不可の物件の多くはこの接道義務を満たしていない状態で、都市計画などが曖昧だった住宅密集地などに見られます。

接道義務が出来上がる以前の建物であれば、建物の面積を減らして道路に面する面積を広げるみなし工事で建て替えの許可がおりる場合もあります。

  建ぺい率&容積率

建ぺい率は敷地に対する建物の割合で、容積率は敷地に対する床面積の割合を示しています。

過去の建築基準法では問題がなくとも、現在の建築基準法では問題が生じ、建物自体を縮小するなど対策をしなければ建て替えが出来ないケースがあります。

  高さ

建物には建築基準法に定められた高さの規定が存在します。

建物がある場所によって高さに制限が存在し、自治体によっては景観を守るための独自の規制を行っているところもあります。

  日影規制

日影規制は日照権による訴訟が頻発したことから生まれた、比較的新しい規制です。

建物を建て替える際は周囲の住宅に配慮する必要があり、一定時間以上隣の家に非影を落とさないように義務付けられています。

以上のような法律上の制限にひっかかった時、場合によっては希望通りの建物が建たなかったり、今の建物よりも小さくなる、あるいは建て替えができないといった事態になる可能性があります。

リフォームをすべき人ってどんなひと?

リフォームがおすすめな方は費用を安くしつつ建物の居住性を維持したい人です。

加えて、建物の強度(耐震性など)が十分に保たれている方にはおすすめといえます。

また、以下のような方には向いていないといえるでしょう。

  法律的に建て替えができないひと

法律的な規制にかかってしまって再建築が不可であるなど、せっかく建て替えても希望通りの建物が建てられない状況もあります。

法律上の規制から建て替えの許可がおりないときは、リフォーム以外に家に手を入れる選択肢がなくなるのでリフォームをするしかありません。

  仮住まいが見つからないひと

建て替えとなると相当期間の仮住まいが必要になります。

家族の中に高齢の方がいらっしゃたりとか身体的条件で引っ越しが難しい、あるいは仕事や学校の関係で大きく今の住まいから離れられない。

こういった理由で動けない方にはリフォームの方が都合が良いでしょう。

  今の家をどうしても壊したくないひと

思い入れのある今の住まいを解体するのに抵抗がある人もリフォームの方が良いでしょう。

あるいは、資金的に無理があるといったケースが当てはまる人はどうしても建て替えをするのは難しくなります。

建て替えをすべきケース

建て替えをすべきなのは、建物自体の老朽化が激しかったり2世帯や3世帯同居を視野に入れている人です。

基礎や躯体の強度を高めたり、間取りが自由になるだけでなく、バリアフリー化など大規模な改善が視野に入ります。

 icon-check-square CHECK!

費用は高くなるものの、数十年先を視野に入れる場合は建て替えの方が割に合いやすくなります。また、不動産価値を上げられることも将来的な目線でみると大きな魅力になります。

 

プロ直伝!建て替えで成功するためのアドバイス

建て替えで悩む人にプロからのアドバイス

これから建て替えを検討されている方へ私からのトータルアドバイスです。

家族でしっかり話し合おう!

建て替えで重要になるのは子世帯、親世帯などを含めた家族の同意を得られるか、です。

建て替えは数十年先を見据える必要があるため、財産を受け継ぐ人がいなければ宝の持ち腐れになる可能性があります。

不動産価値が高まればそれだけ相続税が高くなるため、同意を得るだけでなく経済的な余裕がなければ物件自体を手放さなければならない可能性が出てきます。

また、一時的に引越しをしなければいけないため、引越しの計画性も重要になります。

そして、信用できる会社に依頼するのも大切で、費用を節約しようとすれば手抜き工事などのリスクが生じます。

  CHECK!

デザインに凝りすぎれば建築基準法に違反してしまうなど自分の理想に沿わない部分が出てきます。

意見を主張すべき場所と、引くべき場所を、家族内でしっかり話し合っておく必要があります。

 

目先だけでなく、将来的な目線で計画しよう!

リフォームよりも建て替えの方が物理的にも精神的にも思い切った負担がでてくるのは確かです。

これからの暮らしを考えて、あるいはもっと先の次の世代のことといった将来的なことを考えて、思い切って建て替えるといった決断も大事です。

時期が遅くなると当然それだけ建て替え後の建物を利用する期間も短くなりますから早い方がいいとも言えます。

じっくり計画しよう!

肝心なのは家族で納得いくまで話し合うこと

また、建て替えの際には

  • これから先、そこで誰がどんな風に暮らしていくのか、
  • その時にどんなことが住宅に求められるのか

といったことを具体的に考えなければなりませんし、

  • 今ある住まいから何を変えたいのか
  • 何がプラスで必要になってくるのか

といったこともしっかりと整理したうえで、検討していく必要があります。

そのうえで親身になってくれる業者さんに相談しましょう。

決断は早く、計画はじっくりが、成功のポイントです。

今の土地への建て替えと他の土地への新築ってどのくらい費用に差がでるの? 土地の大きさや、住宅立地条件によって大幅に変わる可能性があるので一概に...
建て替えにローンは組める?審査が通らないのはどんなとき? 住宅ではローンを組むのが一般的ですよね。もちろん建て替えでも住宅ローンを組むことがで...