建て替えで住宅ローンを組みたい!条件やローンの種類の基礎知識

建て替えにローンは組める?審査が通らないのはどんなとき?

住宅ではローンを組むのが一般的ですよね。もちろん建て替えでも住宅ローンを組むことができます。

もちろん状況によっては審査落ちということもあります。

ではひとつずつ解説していきます。

土地の所有権があるかどうか

まず、組める組めないの判断は土地・建物の所有権があるかです。

ローンを組む場合は金融機関が抵当権というものを設定します。

抵当権とは仮にローンが払えなくなった場合などにその土地・建物の財産権を抵当権の設定者が得ることです。

組めない場合でよくあるのが、

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  • 土地が借地で他人の所有物だった
  • 本人名義でなく親族などの名義でローンを借りたい人の名義になっていなかった

などといったケースです。

法務局に足を運べば、土地建物登記簿謄本(費用1000円程度)で確認できますので、事前の確認をおすすめします。

現在支払い中のローンの残債を組み込めるローン商品があるかどうか

いま住んでいる家のローン返済中であれば、残債を建て替えする家のローンに組み入れる商品があるかどうかについて、金融機関に先に確認しておくことが必要です。

また、現在ローンを組めているということは、今の家を担保に融資を受けているということになります。

ですので、担保となる家を壊そうとしている場合には、先に融資を受けている金融機関に確認を取っておくことが必要です。



よく聞くフラット35って何?銀行ローンとどう違うの?建て替えにも使えるの?

フラット35は、一言で表すと20年〜40年のローンで全期間で金利が固定になるものです。

詳しく述べると、

フラット35は、借入時に全返済期間の金利と返済額が確定する全期間固定金利型ローンという新しいタイプの民間ローンです。

フラット35を提供している住宅金融支援機構は独立行政法人です。この機関は独自に販売は行っていません。

かわりに、民間の金融機関である銀行や信用金庫やノンバンクにローンの販売をまかせています。

そのため、どの民間銀行からフラット35を申込んでも最低金利は一律となります。

  MEMO

  • 国と民間の協力によって住宅ローンを販売するのがフラット35
  • 住宅ローンを自前でつくって販売するのが銀行ローン

 

フラット35のメリット

通常の金利変動型のローンは毎年経済情勢などで金利が変わります。

金利は変動型に比べて高いですが、総支払い金額が借りた時点で分かり、返済計画が計画通りになる点がフラット35のメリットです。

もちろん、フラット35は建て替えにも使えます。

フラット35の注意点

フラット35を利用する場合も、団体信用生命保険の検討をする必要があります。

ですので、ライフプランにあった資金計画のためにマイホームと教育資金、保険を総合的に計画することが重要です。

ハウスメーカーや工務店にはフラット35の利用を希望していることは早めに伝えておくことスムーズです。



ローンを組むのにはどんな条件が要るの?

ここからは住宅ローンを組むときの条件について説明していきます。

住宅ローンを組むためには安定した収入が必要です。そして、信用保証会社に保証してもらうことも必要です。

ローンを組む条件としては、上記の所有権の条件以外で述べると、

  MEMO

  • サラリーマンの方だと勤続が2年以上(金融機関によって多少差有り)
  • ある程度の支払い能力(給与額)
  • 他のローンがないか(車・教育ローンなど)
  • ブラックリストに載っていないか

といったものがあります。

また住宅ローンには規定年齢があり、完済するまでの年齢に制限が設けられている場合が多いといわれ、概ね20~65歳くらいとなっています。

ローン手数料ってどんなものがあるの?手数料だけでどのくらいかかるの?

ローンの手数料は主に、

  • 事務手数料※
  • 契約・手続きの印紙代
  • 火災保険料
  • 抵当権設定料
  • 住宅ローン代行手数料

などがあります。

事務手数料は金融機関で変わりますが数万〜数万前後、印紙代は3万円以下です。事務手数料は金融機関によって違うので注意が必要です。

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※事務手数料には

  • 契約時に4~5万円を定額で一括で支払うもの
  • 融資額の何%というように、融資額に応じて支払うもの

があるとされています。

 

中でも大きいのが火災保険料で、借りている期間にたいしてかかる事になるので、10年更新ですが全期間でおよそ30万〜70万前後がかかります。

トータルすると諸費用は借りた金額の10%程かかると言われています。

  CHECK

住宅ローンを選ぶ際は金利だけに目が行きがちになりますが、手数料も加味したトータルで判断しましょう。

 

つなぎ融資って何?どういう時に使うもの?建て替えにも使えるの?

 

つなぎ融資とは住宅ローンが開始される家が建つ前に建築業者への支払いなどのために借りるローンをいいます。

つなぎ融資を利用する流れ

住宅ローンは、建物の完成後「対象の家が建って所在を登録してからの開始」となってはじめて融資されます。

なので建物の契約や着工時などにはまだ開始する事ができません。

ですが、建築業者は資材を搬入したり、職人さんを手配したりと家が建つ前にかなりのお金が必要になります。

ですので通常は建築業者には着工時や中間時・完工時それぞれに支払う必要があります。

注文住宅や建替え工事のように、完成前に土地代金や着工金などの支払いをする必要がある場合は、完成前に資金の工面が必要になります。

このようなときに利用することができる一時的な借入れがつなぎ融資です。

つなぎ融資は一般的に着工時と中間時の支払いに使うことが多いです。

このつなぎ融資は建て替えにも使う事ができます。

今の家もローン支払い中だけど、建て替え用に新しくローンは組めるの?

現在ローンがある状態でも借り換えという方法で可能です。借り換えとは今のローンを含めてローンを組み直すことをいいます。

要件は先に述べた住宅ローンと一緒です。

  CHECK

ちなみに借り換えした場合は金利固定年数なども再検討できるので、
今よりも条件の良いローンに変更してお得にすることもできます。

 

親と二世帯で住みたい場合、ローンは親と自分、どちらが組むべき?

親子リレー返済は融資申込者が高齢(満70歳未満)で、自己資金が少ないという時などに利用します。

申込者に何らかのことがある際には、連帯債務者である子や孫、またはその配偶者がローンを引き継ぐという商品です。

子世帯の方が手続きがスムーズにいきやすい

住宅ローンは基本的に80歳まで完済しないといけないので、長い年数のローンを組む場合は年齢の若い子世帯で組むのが手続きが少なくて済むケースが多いです。

ただし、お子さんの会社規模や年収、勤続年数によってはローンが通らない事があるので、連名で申し込むケースも多々あります

そのあたりに問題がないようなら子世帯で組む方がスムーズに事が進むのでおすすめです。

贈与税に注意!

別のケースとして親から子に住宅資金の提供がある場合は贈与税が発生するケースがあるので注意が必要です。

親から子への住宅資金の贈与に関しては特例措置があるのでかからないようにもできますが、適用外の場合は注意です。

そういった場合は親名義、もしくは連名が良いでしょう。

ローンを組んで建て替えする時に知っておいた方が良いコツや成功するためのアドバイスを教えて!

建て替えで悩む人にプロからのアドバイス

支払いのバランスに注意!

家を買うと買った後に色々な費用が発生します。

税金・維持費・必要物購入など…たくさんの貯金があれば良いですが、資金を借りているわけですから、そういった費用を加味しつつ返済していける返済計画を考えるべきです。

あまり無理をせずに、返せるときは繰り上げ返済という形で多く返済する事もできますので「いくら借りれるかよりいくら返せるかが重要」だといわれています。

他のローンの完済をしておく!

もし現在お住まいの家のローンが返済中であれば、家の建て替えを決意した時には他のローンの完済を早めにしておくことを強くおすすめします。

ローンが重なるということは、ローンの支払いのない人に比べると信用の枠がどうしても少なくなります。そのことが金融機関からの融資を受けられる金額に反映されることになり、資が降りにくくなる可能性も出てくるのです。

金利の動向に注目する!

また、金利の動向に注目することです。2017年現在は金利がとても低いです。

例えばフラット35にして比較的低い金利で返済計画を確定させるのも賢い選択です。

または、短い固定年数で一旦様子をみて金利動向次第で短い固定年数を継続するか、長い固定年数に変更するか検討するのも手です。

住宅ローンは大きい金額を借りている事が多いので、金利の額も半端ないです。

計画次第では大幅に金利を減らすことができるのでよく検討することが節約につながります。

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